前言
目前，全国楼市呈现两极分化势态，一边是住宅类商品房调控不断，却供不应求；一边是非住宅类商品房优惠不断，却无人问津。为何都是房子，却有截然相反的命运？或许根源在于政策的限制。
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淮北新政：个人买商铺写字楼孩子可就近入学
在临泉、滁州等市县相继出台商品房去库存措施后，日前淮北市政府发布了该市非住宅去库存新措施，其中购买商铺或写字楼孩子可就近入学义务教育学校的措施在我省属首次。
据淮北市政府办公室印发的《非住宅商品房去库存和发展房屋租赁市场实施办法(试行)》。
这份文件最核心的措施在于，淮北市明确加大对已开发的商业办公等非住宅商品房去库存的支持力度，由政府收购或改造一批库存非住宅商品房用于办公或发展公租房等。鼓励各商业银行加大对个人购买商业办公等非住宅商品房信贷政策支持力度。
当然，对个人购买商业办公最重大的利好是，家庭子女就读义务教育阶段学校的，享受与购买住宅者同等的入学条件，可就近入学。这也是我省首个将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩的城市。
除此之外，对个人购买商业办公的(包括购房券购买)，由市、县受益财政给予实缴契税%的补贴，每平方米还将奖励元；房企对商业办公等非住宅商品房整体招租运营租赁所缴纳的增值税、房产税，凭缴税凭证由县(区)政府给予留存部分30%的补贴。
在租赁市场方面，淮北市新措施对依法登记备案的房屋租赁企业、机构和个人，给予税收优惠。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的免征增值税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税等。
淮北成为第一个尝试非住宅类商品房去库存与子女入学挂钩的城市，如果效果显著，那么，拥有众多商业体的合肥，这个省会城市会不会效仿呢？
2
合肥非住宅类商品房库不断增加
据有关数据显示，截至年12月31日，合肥商业市场库存达到.95万方，同比年增加28.3%，办公市场库存已达到.65万方，增长幅度20.65%。整个库存量不降反增！
而从全年成交来看，合肥商业成交面积.32万方，供销比1.19，办公市场全年成交.8万方，供销比1.3，按照这个去化速度，合肥即使现在停止建设非住宅类商品房，也要3年左右的时间才能彻底消化掉如此庞大的库存量。
而近期合肥还有34家商业或将开业，遍布全市各地。如此庞大的商业库存量何时才能消化完呢？
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今天合肥又一百盛关门众多商业综合体烂尾
百盛瑶海店将于今日营业结束后终止经营！这家元一商圈内最后一家百货业态的商场闭店，意味着元一商圈在商务领域暂别市民。目前该店门口张贴有“终止经营告顾客书”：
由于集团发展战略，该店决定于今年5月31日营业结束后终止运营。“三包”问题以及会员卡、积分卡等相应问题，请顾客前往合肥步行街百盛店协调。
目前合肥多家商业中心都因经营不善，或将面临关门。
如滨湖新区要素大市场美食街，负一楼十几家餐饮店基本看不到顾客身影。有的店铺甚至已经关门歇业。
在明发商业广场，其商场内部，整栋四层商铺中，只有入口处有十多家店在正常经营，其他大部分商铺已是“铁将军”把门。
除此之外，合肥目前遭遇烂尾的商业体也有许多。如：
1、新鸿安商城，烂尾20年；
2、合肥胜利广场，或将浴火重生；
3、松芝万象城，生死渺茫；
4、合肥政务imore，全面停工；
5、合肥汽配城二期，资金断裂；
6、滨湖中翔商业中心，多次维权；
......
如此多的商业烂尾，真叫人痛心，尤其是那些购买了这些商业的业主。面对众多烂尾商业，许多人对于非住宅类商品房避而远之，怕自己也走上烂尾维权的幸酸之路。
据了解，国家规定人均占有商业1.5平方米，合肥已经达到了4平方米，已经超标了。库存大、去化难已经成为非住宅类商品房的最大难题，为来非住宅类商品房何去何从，还要看政策的态度。
4
政策支持非住宅类商品房面临利好
非住宅类商品房的库存大、去化难一直都是政府头疼之事。为了有效缓解这个难题，省住建、国土、财政、商务、税务、银行等部门日前联合发布我省《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，要求优化各类非住宅项目，多渠道消化非住宅商品房库存。
政策原文是这样的:
为指导各地有序化解非住宅商品房库存，促进全省房地产市场平稳健康发展，现就推进非住宅商品房去库存工作，提出以下意见：
一、进一步加强非住宅商品房供应管理
1、推动房地产去库存与土地供应联动。各地要结合各类非住宅商品房在售量、将要上市量和市场总体需求情况，按照“控制总量、限制增量、消化存量”的原则，合理安排土地投放量，优化用地供应结构。切实发挥商业、办公用房发展规划指引，合理安排商服用地供应规模和时序，把握好供地节奏。
商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的城市，停止新出让同类性质用地。没有制定和公布商业、办公用房发展规划及年度实施计划的城市，暂停新出让同类型建设用地。国土资源部门在编制年度土地供应计划时，应当充分考虑上年度各类非住宅商品房新开工、新上市、在售和销售等情况。对去化周期超过合理区间的城市，原则上当年新增商服、物流等用地供应计划可转化的房屋面积，不超过上年度相应非住宅商品房的去化量。
2、优化各类非住宅项目布局。各地要依据城乡规划、土地利用规划，加快编制商业、办公用房发展规划，并做好与产业发展规划的衔接。要优化各类非住宅项目布局，商业、物流、办公等非住宅商品房项目建设量和布点要与城市功能、人口规模、经济发展、产业规模、消费能力等相适应。合理布局各类商业网点，优化资源配置，方便群众日常生活。优化住宅项目中非住宅配建方式，提倡配套服务设施集中布局、共建共享。
二、多渠道消化非住宅商品房库存
3、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。支持房地产开发企业从销售商品房向“售租并举”投资模式转变。鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开站房屋租赁业务，运营库存商品房，盘活资产。
4、收购或改造一批库存商品房。对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下，可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公告服务用房，也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。
5、允许未开发房地产用地转型。在未被认定为闲置土地的前提下，通过调整土地用途、规划条件，允许未开发的房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。由房地产开发企业提出申请，按《城乡规划法》等有关法律法规确定的程序，在符合城市总体规划的前提下，调整控制性详细规划。规划部门按批准后的控制性详细规划出具新的规划条件。国土部门重新核算土地出让金及开发期限，经所在地人民政府批准后，重新签订土地出让合同。
6、允许使用“购房券”购买非住宅商品房。个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房。
7、给予信贷支持。鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。
8、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓。在满足消防安全等前提下，各地可研究制定鼓励政策。
三、加强房地产市场监测分析和风险防控
9、加强房地产市场监测，精准分析，精准施策。推进全省房地产监测研究平台建设，6月份，平台不仅要监测商品房交易情况，还要监测房地产开发建设环节。利用监测数据，对商品房各环节开展适时分析。加强对在建、在售商业、办公等房地产项目交易情况的跟踪监测，实时准确掌握市场交易动态。统一商业、办公类房地产库存的统计口径，放低开发企业明确自持不予销售的、已对外出租经营的、已办理在建工程抵押或房屋抵押且依法不能预售的、已通过招租方式对外租赁的商业、办公等房屋面积，在自持、租赁、抵押、招租运营期间，不计入库存统计范围。配建的可售车库(位)面积不计入库存统计范围。
10、做好风险防范。各地要进一步梳理排查商业、办公类房地产风险项目，建立台账，密切跟踪项目建设和销售情况，采取针对性措施，防止项目出现“烂尾”。对已售停建的“烂尾”项目，要积极协调化解购房人、施工方、开发企业之间的矛盾纠纷，促进问题解决或达成和解协议，消除不稳定因素。积极引导有实力、信誉好的房地产企业对资金困难的商业、办公类房地产项目实施并购重组，促进项目建成销售，化解市场风险。
自去年7月安徽省出台了商品房去库存政策，时隔一年，鼓励非住宅商品房改变用途,鼓励市民购买商住公寓等新措施，针对去存量。对于目前处境两难的40年产权公寓、商业、写字楼来说，无疑是重大利好！
此前，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（年6月3日印发），其中，第12条提到了商业用房：
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
5
非住宅类商品房带学区合肥也要跟？
国家对非住宅类商品房设置了许多限制，比如无学区、不能落户、水电物业按商业算、首付比高、出售税费高、无法用公积金贷款、产权只有40年等等，其中最大的缺点就是40产权和无学区的问题，不过40年产权到期不收回或将将实现了，而学区问题依然困扰着购房者。
目前合肥带学区的40年产权公寓（商办空间）非常少，据了解瑶海春天广场和滨湖某40年产权公寓对外宣传有学区。
不过，目前合肥还没有明确40产权公寓拥有学区资源，此类宣传可能是开发商与附近学校达成的某些合作或者是代建学校给出的条件，对于大部分的40产权公寓，暂时还没有学区一说，更不能实现就近入学。
但是面对全市非住宅类商品房去库存压力以及淮北市商业类房屋个人购买享受与住宅购买同等的入学条件，这就让合肥政府不得不就范了。
当然，什么时候出台此类新政，还要看淮北市的去库存效果如何。既然全省已有这个先例，那么作为库存量最大的合肥，或许非住宅类商品房带学区的新政将不远了。
接下来让我们看看合肥目前还有哪些40产权公寓在售：
总结
目前合肥市的非住宅类商品房库存已经积压到非常庞大的量，亟待市场消化，去库存的压力也渐渐让政府感觉到头疼，不过城市发展需要商业支撑，因此新政在所难免，如果效仿淮北市新政，那么不止是去库存，更是开启了楼市新模式，购房者也将大大获利！
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