近日，有一个新闻，不知道大家是否看到了。6月19日，国务院常务会议做出了一个对楼市“可能有深远影响”的决定：加快推进城镇老旧小区的改造，简称“旧改”。
也就是说，“老破小”不拆了，但是会对它进行各种改造，包括水、电、光纤、加装电梯以及增加停车位。
文件中也提及，这是一个“涉及居民上亿人”的决定，能够促进住户户内改造并带动消费。有专家初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额，可能高达4万亿。
当四万亿体量的旧改接棒棚改，新的“发动机”会重新点燃房价吗?楼市投资逻辑会有怎样的改变?前段时间一直被认为“没有未来”的“老破小”，是不是又可以买了?
先看看国常会上都说了什么。
全篇看下来，通稿大概说了这么几点：
01“稳投资”的重要切入点
会议指出，按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署，积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面。要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费，又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。
此次国常会表示，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。
会议确定，要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
按照住建部等三部委今年3月印发的《关于做好年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区应为建成于年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
目前，一些省份已公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区个;安徽省计划改造老旧小区个，投资估算约25亿元。
02有利于稳投资促消费
会议认为，要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
关于老旧小区加装电梯难题，深圳早已放宽审批标准。年发布的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》(以下简称《管理规定》)明确，深圳市老旧住宅加装电梯资格放宽，“双三分之二”业主同意，即经加装电梯所在单元房屋专有部分占本单元建筑物总面积三分之二以上的业主且占本单元业主总人数三分之二以上的业主同意，即可提出申请，且不计收地价。关于加装电梯工程费用分摊，《管理规定》提出，按照谁受益谁出资以及楼层受益大小的原则等因素，提出了一个分摊比例供业主参考。
03小区改造的钱从何处来?
小区改造的钱从何处来?对此，这次会议指出，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
国务院参事仇保兴今年3月曾指出，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约亿元以上。我国尚有约5千亿左右的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。
04建立小区后续长效管理机制
会议还指出，要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
目前来看，真没那么简单。
先看看，出台这个政策的目的是什么。
按照住建部等三部委今年3月印发的《关于做好年老旧小区改造工作的通知》，“老旧小区”应为：建成于年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
也有住建部有关人士透露：全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过万户，建筑面积约为40亿平方米。
这是一个非常惊人的数字。从今年开始，万户老旧住宅，会在未来几年里陆续进行改造。如果每套房子里有3个人居住，可能会有1.2亿人受惠。
这1.2亿人，他们会得到什么样子的实惠呢?他们的“老破小”不会拆了，他们不会获得安置补偿，但会对老房子的水电气路及光纤等配套设施进行改造，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施。
有可能的情况下，建设北方的小区可能会增加“节能系统”以加强保温，会加装电梯，增加停车设施，整治小区道路、绿化等等，总而言之，基础设施完备之后，老旧小区更加宜居了。
政府在通稿里提到，希望“促进住户户内改造并带动消费”。总而言之，这次的四万亿，虽然是搞基建，但并不是一个用基建拉动房地产去库存的政策。
政府希望，这些钱能够撬动更多的钱，让身处老旧小区的你愿意多花些钱，开开心心地消费，把房子弄得更加舒服些，而不是像棚改一样，拆掉你的旧房子，再给你一笔钱，让你去买一套全新的房。
“促消费”动机在先，能不能真正促得了，又是另外一个话题。头等大事，就是四万亿从哪来。在会议的通稿里面，对于资金的来源已经有明确的规定。要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
嗯，除了居民自掏腰包的部分，财政也有一定程度的补贴。这只是资金一小部分来源。更大的来源，是金融。当年棚改，资金主要来源是棚改专项贷款、公共财政支出等。
最关键的问题来了。四万亿旧改，对于房地产市场会有怎样的影响呢?
当然是利好!尤其是对于即将被改造的“老破小”，“老破大”而言，都是大利好。
年以前的老房子，绝大部分没有电梯，没有小区管理，户型陈旧，楼间距小，采光通风都不如现在的设计。
最近，深圳一栋旧楼忽然坠下一扇窗，砸死了楼下的孩子，老旧小区不但不宜居，而且充满危险，成了无可辩驳的事实。
但是，老旧小区有一个好处：基本都在一个城市最初的中心，医院，公交地铁，饭店菜市，生活配套都是超完备的。
现在好了，给你加上电梯，给你完善小区管理，给你增设孩子的游乐区，老人的活动区，给你整修道路，栽上绿植……
除了户型本身，其他方方面面都上了一个大台阶。你是不是更愿意在市中心的老旧小区住下去了?
这个小区的价值，当然得跟着涨。
但是，很多改造是否能够推进，其实掌握在小区住户们自己手上。所以如果要在老旧小区里找笋盘，将来的收益可能很大，风险也还是不小的。
不过，远郊的新盘，危险了。按照这种说法，老旧小区改造，将涉及到1.2亿人。居住舒适度一提升，这1.2亿人换房子的紧迫性立马就降低了。
能在市中心舒舒服服地生活，为什么要去什么配套都没有兑现，除了大片大片住宅，什么都没有的新区买个房子，然后每天奔波一两个小时，等着周边的空地变成购物中心?
如果这座城市的人口本来都在流出，那么，市郊的新城，尤其是远郊的，没有产业配套的新城，基本就是“鬼城”无疑。
市中心不拆，新区就不好卖。所以，地方政府是否真的会愿意全力推进旧改呢?那么，淮北到底哪些小区要进行改造呢?重点内容来了淮北市年度城市老旧小区整治改造计划表，快来看看有没有你家？
年淮北市总计5个。
濉溪县总计1个：
工商、审计家属院(年建成)，总投资75万元。
相山区总计4个：
长山小区(年建成)，总投资万元。友谊巷两侧小区(年建成)，总投资万元。国际商城(年建成)，总投资万元。科苑小区(年建成)，总投资万元。
根据改造计划，淮北这些小区除了完善配套设施和环境外，今年全都要进行适老化改造，让住宅变得更加宜居、更加绿色环保。
怎么样？是不是幸福感提升了百倍，有你所在的小区吗?
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