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现在，距离这一轮楼市调控新政已经过去了一个多月，北京的楼市出现了哪些变化呢？是涨是跌？那么与以往相比，这轮楼市调控还有哪些不同呢？
自今年3月17日起，到4月20日，北京市在35天时间内密集出台了13项楼市调控政策。现在，距离这一轮楼市调控新政已经过去了一个多月，北京的楼市出现了哪些变化呢？是涨是跌？那么与以往相比，这轮楼市调控还有哪些不同呢？这样的调控之下，年北京的楼市是否会进入“冷静期”呢？未来二手房成交价的走势又将如何呢？
北京：二手房交易量锐减卖方主动降价
这里是北京市朝阳区的不动产登记事务中心。在北京，每四笔二手房交易中有一笔就是在这里完成的。按照去年全年27万套左右的，二手房成交总量来测算呢，去年全年，这里的交易量在套左右（*0.26=）。
这意味着：这里每个工作日有套二手房完成过户交易。在市场交易最为火热的时期，这里每天都是人来人往，熙熙攘攘，热闹非凡。但我们刚才也进到大厅里面看到人流量已经有明显下降。
交易大厅附近居民：交易量下降很多，和去年比和上半年（3月份）比下降太多了。一家中介门店的负责人告诉记者：他们门店覆盖周边3个小区，共计套左右的房源。3月17日以来，他们只网签了五套，其中有三套是前买卖双方就已经谈妥的交易。
链家地产首席营销官宋琦：新政之后，北京链家的单均成交量，大概是不到套，那和新政之前相比呢，其实下降了73%。
我爱我家集团副总裁胡景晖：从北京区域，我爱我家达成的交易来看，真正实际签署合同的，在新政实施后一个月，下滑了将近七成，市场是明显降温的。
不光成交量锐减，成交均价也有明显松动。
链家地产北京常营地区门店经理宋健：以小区南北两居为例吧，目前最高成交价在万左右。像新政之前的话，最高的时候可能达到、这样。
调控政策接连出台，市场预期开始转变，卖家也开始主动地降低报价。
链家地产北京常营地区门店经理宋健：（报价下调），平均的话大概在25万左右吧。
北京市住建委的网签数据显示：4月上半月(4月1日-4月15日)，北京市二手房共网签套，比3月下半月下降51.4%，同比年4月上半月降37.4%。
业内人士：北京二手房价格年内或出现回调
在记者的调查中，我们不难发现：二手房的成交量已经出现了明显下跌，不少卖家也开始主动降价，然而根据国家统计局上周发布的70大中城市房价数据：3月份北京二手房价格环比涨幅2.2%。这是什么原因呢？未来二手房成交价的走势又将如何呢？
对此，业内人士表示：由于网签存在时间滞后，3月份的房价数据体现的主要是2月份以来达成的实际成交。3月17日以来的市场成交绝大部分将体现在4月份以来的成交数据当中。我爱我家集团副总裁胡景晖：市场会进入到新一轮的价格博弈，和价格谈判的过程当中去，那么可能在一个新的价格谈判和交易的周期里面，我们会看到房屋的价格有明显的回调，或者适度的回调。
3月17日，北京恢复了“认房又认贷”的政策，这被市场普遍认为是此轮调控中力度最大的政策之一。年4月，北京曾执行过认房认贷的政策，该政策使得当年二手房成交价的环比涨幅明显收窄，而年更是出现了连续环比跌幅，直至年9月30日北京取消认房认贷。
业内人士表示：参考历史经验，在货币政策收紧、市场预期转变的情况下，下一步二手房成交价出现松动将会是大概率事件。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志：我们会看到二手房的，回调，应该会非常明显，从以往的市场观察来说，我们可能会看到，我们会看到年以前的，特别是，年九三零以前的，市场的状态，
专家：“十几道金牌”楼市调控防炒房保刚需
我们看到北京的二手房成交量和价格都有预期的下跌，楼市调控的效应正在逐步显现。而一个多月来北京市接连出台十余项楼市调控政策，这样的密集程度远超以往的调控力度。那么与以往相比，这轮楼市调控还有哪些不同呢？这样的调控之下，年北京的楼市是否会进入“冷静期”呢？
赵秀池从事房地产教学研究30余年，在她看来，3月17日以来接连出台的政策，可以概括为抑制投机性需求、增加土地供应和稳定市场预期三种目的。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池：我给他总结的是三点，就是减少需求，尤其是投资投机的需求；然后还有增加供给；再就是稳定预期。赵秀池认为：恢复认房认贷、提高首付比例使得购房者使用杠杆购房将更加慎重；规范商业及产业项目的销售、将住宅平房纳入限购范围堵住了资金在不同市场间进行套利，这都是从需求端抑制投资、投机性需求。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池：连续地出台政策，差不多一天一个新政，到现在为止，十几道金牌，调控房价的力度是很大的，然后保刚需保自住的，然后让住房回归居住功能。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，这一轮调控和之前仍然存在明显差异。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志：首先是多角度多维度多措施的同时推进，我们在供给侧的角度来说，政府不断地在加强中低价位中小户型的，居住类的产品的供给，我们今年的，对公益计划，三季度前，要完成四季度，要增加计划外的供给。
北京楼市调控不达目的不罢休
来源：华龙网
政策频出拾遗补缺
此次出台的最新政策是北京市在近期加强商业、办公类项目管理的基础上，针对房地产市场出现的擅自将工业、科研等项目改变为居住用途并分割转让等市场乱象，对现行政策体系的又一次“拾遗补缺”。
《通知》首次提出要实施产业项目退出机制，要求区政府、园区管理部门从产业内容、产值、税收、就业、生态环保等方面定期对产业项目实行综合评估，对不符合要求的，实施产业项目退出机制。
此前，北京市住建委、规土委联合发布的《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》余温尚在。这是对3月26日针对禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途公告的细化。明确3月26日前未办理施工许可证的此类项目，均需按要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证，力图杜绝商办类项目擅自转为居住的可能。
与以往由几个部门联合出台一个指导性政策的调控不同，近一个多月来，北京市本轮楼市调控出台的10余项政策形成环环相扣的“屏障”，针对房地产市场相关的各个因素层层发力，力图让住宅回归居住本质。
调控首要打击的是投资投机性购房。3·17当天起，二套房“认房又认贷”，首付比例最高提至8成。此后又规定，离婚1年内购房按二套房贷执行。将缴纳个税标准从过去的“连续5年以上”，改为“连续60个月以上”，并将住宅平房纳入限购。政策迭出，绝不手软。
此外，针对去年西城区某胡同里一处几平方米的“杂物房”，因为“实验二小学区房”而身价飙升；以及年初四合院里一条过道也被称为“学区房”挂牌出售等情况，此次对“学区房”的整治也力度空前。据介绍，今年小学入学，北京将严查房产实际居住情况，“过道房”“车库房”“空挂户”等无法满足基本居住条件的房子一律不能作为入学资格。
疏堵并举对症下药
控投机、增供给、严查处，北京市正以“住有所居”为目标，探索建立房地产市场稳定发展的长效机制。
有堵有疏、对症下药，北京市这一轮调控出台的系列政策，清晰体现出让房子回归居住属性的逻辑。严打炒房投机行为，是为“堵”；另一方面，扩大保障房供应，做好民生兜底工作，是为“疏”。以满足居住需求为基点来矫正和完善制度设计，从源头上就保证“房子是用来住的，不是用来炒的”。
控制投资需求之外，对刚需人群，北京市不断加速推进保障房的供应。未来5年，北京市计划供应住宅用地公顷，以保障万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套。根据规划，年北京将建设筹集各类保障房5万套、竣工6万套，新增1.5万套自住房供地，完成棚户区改造3.6万户。
5年万套的新房供应计划，新增住房在户型结构上偏重中小户型。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析，这将从根本上改变市场预期，改善供需不平衡的矛盾，优化供应结构，满足更多工薪家庭置业需求，引导楼市健康平稳发展。
北京市统计局刚刚发布的数据显示，保障房建设加快是一季度北京房地产市场的一个亮点：在全市房地产开发投资下降7.2%的背景下，保障性住房投资同比增长26%。另外，保障房新开工面积增速达到了19%。
为使楼市尽快回归理性，在“管”字上，北京市也下足功夫。“3·17新政”以来，北京市楼市的执法检查力度不断加码。从中介门店张贴的房源信息，到中介经纪人路边占道经营，再到加强对网站房源信息的检查，对交易市场的监管逐级递进。
“3·17”楼市新政一周后，38家房地产中介被责令关停或停业整顿，91家房地产中介公司自行关停。“逢涨必查、逢炒必办”，打击开发商捂盘惜售、打击“学区房”炒作、打击违规商办类项目销售……时至今日，针对房地产市场违规行为的检查处理，仍力度不减。
业内人士纷纷表示，北京市出台了相关楼市调控政策，对促进住房回归居住的属性，促进房地产市场的健康发展有着非常重要的作用。
积极变化正在发生
“3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜的房地产调控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟日前分析北京市楼市表现时提道，3月18日至31日北京市出现新建商品住宅日均成交套数减少、二手住宅日均购房资格申请量下降、住宅交易三方合同成交笔数锐减的现象。这正为北京市楼市调控的效果提供了佐证。
楼市调控“组合拳”下，首先改变的是人们对北京楼市价格走势的预期，成交量迅速萎缩，房价快速上涨的势头被遏制。最先降温的是二手房。来自北京市住建委的数据显示，今年4月份上半月，北京市二手房共网签余套，环比年3月份下半月下降5成，二手房成交量在“3·17”后遭遇“腰斩”。
而新鲜出炉的北京一季度经济数据显示：一季度，北京市完成房地产开发投资同比下降7.2%。其中，保障性住房投资.5亿元，增长26%。商品房本年新开工面积下降36.9%。其中，商品住宅新开工面积增长2.6%。商品房销售面积下降8%。其中，商品住宅销售面积.3万平方米，下降15.4%。
北京市统计局副局长庞江倩表示，一季度受商服地产投资、新开工面积锐减影响，北京市房地产开发投资、新建商品房开工面积下降。一季度全市商品房销售面积同比下降8%，其中住宅销售面积下降了15.4%。从二手住宅看，一季度全市累计成交5.02万套，与去年同期相比下降28.4%。
“新一轮政策调控的效果会陆续显现，可能在4月份或者更长一段时间越来越明显。从目前情况看，调控取得了初步成效。”庞江倩说。
随着调控政策的深入推进，以及稳定房地产市场健康发展长效机制的建立，房地产市场还会向着更加平稳健康的方向发展。
国家统计局北京调查总队副总队长邬春仙也表示，“3·17新政后，市场正朝着预期方向发生积极变化”。调查显示，北京市住宅销售在新政以后出现了下降。新政出台后，部分房地产经纪公司客源量较前一周下降近三成。同时，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1，业主报价涨幅随之收窄。
未来，北京市楼市往何处去？邬春仙认为，此次出台的有关房地产政策初步达到了调控效果，市场对房价趋稳的预期变强，预计上半年商品住宅价格仍保持平稳。随着需求的减少，住宅市场，特别是二手住宅价格有回落的可能。但“政策调整对预期的影响有一定的滞后性，观望期仍会持续一段时间。”
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